Cuando finaliza un contrato de arrendamiento, uno de los momentos más tensos entre inquilino y propietario suele estar relacionado con la devolución de la fianza. Esta garantía económica, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), debe entregarse al inicio del contrato. Sin embargo, muchos arrendadores retienen la fianza de forma indebida o dilatan su devolución sin justificación, generando conflictos que, en ocasiones, terminan en los tribunales.
En este artículo te explicamos qué pasos puedes dar si tu casero no te devuelve la fianza, cómo actuar legalmente, qué plazos se aplican y qué puedes reclamar
¿Qué es exactamente la fianza y cuál es su finalidad?
De acuerdo con el artículo 36 de la LAU, la fianza es una cantidad equivalente a una mensualidad de renta (en el caso de viviendas) que el inquilino entrega al arrendador al inicio del contrato.
Su función es garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales. Esto incluye el pago del alquiler, la correcta conservación del inmueble y la devolución de la vivienda en condiciones adecuadas. La fianza no es una penalización ni puede usarse como mes de preaviso salvo que se haya pactado expresamente en el contrato.
Además, en la mayoría de comunidades autónomas, la fianza debe ser depositada por el arrendador en el organismo competente. No hacerlo puede suponer sanciones para el propietario, pero en ningún caso perjudica al derecho del inquilino a recuperarla.
¿Cuándo debe devolverse la fianza?
Aunque la LAU no establece un procedimiento específico, sí determina que la fianza debe restituirse al arrendatario una vez finalizado el contrato y entregadas las llaves del inmueble. A partir de ese momento, la relación contractual se considera extinguida y, por tanto, el arrendador debe proceder a la devolución del depósito si no existen impagos o desperfectos justificados.
Se fijado un plazo máximo de 30 días naturales desde la entrega efectiva de las llaves para que el propietario efectúe la devolución. Superado ese plazo sin causa que lo justifique, el arrendador incurre en mora y la cantidad retenida empieza a generar intereses legales en favor del inquilino, tal como establece expresamente el artículo 36.4 de la LAU.
Este plazo comienza a contar desde la fecha de entrega efectiva de las llaves al propietario, momento en que cesan las obligaciones contractuales del arrendatario. A partir del día 31, cualquier cantidad no devuelta será considerada saldo pendiente y devengará el interés legal del dinero hasta que se produzca su restitución efectiva.
¿Qué puede justificar que no se devuelva la fianza?
Aunque el inquilino tiene derecho a recuperar íntegramente su fianza, existen causas legales que permiten al casero retener parte o la totalidad de la misma:
- Desperfectos más allá del uso normal: Daños en paredes, electrodomésticos, suelos u otros elementos, siempre que no sean fruto del desgaste por uso habitual.
- Impagos de renta o suministros pactados: Meses de alquiler sin abonar, facturas de luz, agua, gas u otros servicios que el inquilino haya dejado pendientes.
Eso sí, cualquier deducción debe estar justificada documentalmente. El arrendador tiene la carga de la prueba y deberá presentar presupuestos, facturas, informes técnicos o fotografías que acrediten el daño o el impago, no vale con alegaciones genéricas o excusas sin pruebas. Si no lo hace, la retención se considerará indebida.
Por ejemplo, si el casero alega que hay manchas en las paredes, debe demostrar que exceden del desgaste habitual y aportar un presupuesto real de reparación.
¿Qué hacer si tu casero no te devuelve la fianza?
Si ha pasado más de un mes desde la entrega de llaves y el propietario no ha devuelto la fianza ni justificado retención alguna, puedes iniciar una reclamación:
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Comunicación amistosa
Siempre es aconsejable intentar primero un contacto informal: una llamada, un correo electrónico o un mensaje solicitando la devolución de la fianza. A veces el problema es un simple descuido.
Adjunta actas de entrega de llaves o cualquier documento que respalde tu posición.
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Envío de un burofax o correo certificado
Si no obtienes respuesta o el casero se niega sin motivo, el siguiente paso es enviar un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. En él, debes:
- Identificarte y detallar la vivienda alquilada.
- Indicar la fecha de finalización del contrato y entrega de llaves.
- Solicitar la devolución de la fianza dentro de un plazo determinado.
- Advertir que, en caso de no recibir respuesta, iniciarás acciones legales.
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Intenta una solución extrajudicial (MASC)
Antes de acudir a los tribunales, la Ley Orgánica 1/2025 establece como obligación previa explorar los Medios Alternativos de Solución de Conflictos (MASC). Entre ellos se encuentran los siguientes: mediación, conciliación, negociación asistida, arbitraje y derecho colaborativo.
Este requisito de procedibilidad implica que las partes deben acreditar haber intentado un MASC antes de presentar una demanda, adjuntando a esta un certificado que lo acredite. Si no se cumple, el juzgado no admitirá la demanda a trámite
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Reclamación judicial
Si no obtienes respuesta satisfactoria, puedes interponer una demanda de juicio verbal para reclamar la cantidad debida. Es un procedimiento que, si el importe reclamado no supera los 2.000 euros, no requiere abogado ni procurador (aunque es más que recomendable contar con asesoría legal para asegurar que tu reclamación esté correctamente fundamentada).
Este procedimiento está regulado en los artículos 250 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y permite al inquilino reclamar no solo la fianza, sino también los intereses legales por mora.
En la demanda debes incluir:
- Copia del contrato de arrendamiento.
- Justificante del depósito de la fianza (si está en un organismo autonómico).
- Pruebas de que se entregó la vivienda (acta de entrega de llaves, mensajes, fotos).
- El requerimiento previo enviado al arrendador.
- Justificante del intento de celebración de MASC.
¿Puede el inquilino reclamar intereses?
Sí. El artículo 36.4 de la LAU establece que si el arrendador no devuelve la fianza en el plazo de 30 días sin causa justificada, deberá pagar intereses legales desde el día 31 contados desde la devolución de las llaves.
Por tanto, si ha pasado un mes y no ha habido devolución ni justificación, puedes reclamar:
- El total de la fianza.
- Los intereses legales devengados desde entonces.
El interés legal del dinero en 2025 está fijado en el 3,25% anual, conforme a la Ley de Presupuestos Generales del Estado vigente.
Recomendaciones prácticas para evitar problemas con la fianza
- Haz un inventario y reportaje fotográfico al inicio del contrato. Esto servirá para demostrar cómo estaba la vivienda cuando la ocupaste.
- Solicita un acta o documento de entrega de llaves al finalizar el contrato.
- Guarda todos los justificantes de pago del alquiler, suministros y reparaciones.
- Pide copia del depósito de la fianza en el organismo competente.
Documentación que debes conservar
Para reforzar tu posición, reúne toda la documentación posible:
- Contrato de arrendamiento.
- Justificante del pago de la fianza.
- Fotografías del estado del inmueble antes y después.
- Acta o prueba de entrega de llaves.
- Facturas de limpieza o reparaciones que hayas asumido.
- Mensajes, correos o el burofax enviado.
Conclusión
Si tu casero no te devuelve la fianza al terminar el contrato de alquiler, no estás obligado a aceptar excusas ni silencios. Tienes derecho a reclamar y la ley está de tu lado.
Actuar con diligencia, conservar las pruebas y seguir los pasos correctos marcará la diferencia. En muchos casos, basta con un burofax bien redactado para resolver el conflicto.
La fianza no es un regalo para el arrendador ni un instrumento de castigo. Es una garantía que, si no hay incumplimientos acreditados, debe devolverse íntegramente y en plazo.
Por último, contar con el asesoramiento de un abogado durante todo el proceso puede facilitar una solución más rápida y efectiva, evitar errores formales y ayudarte a negociar con mayores garantías.