A la hora de comprar o vender un inmueble en España, es común escuchar hablar tanto del contrato de compraventa como del contrato de arras, pero no todo el mundo sabe distinguirlos o comprender su función dentro del proceso. Aunque están estrechamente relacionados, no son lo mismo, ni tienen los mismos efectos jurídicos. Entender bien sus diferencias puede evitarte más de un problema legal, especialmente si surge algún imprevisto en la operación.
Vamos a explicarte cuál es la función de cada uno, qué obligaciones generan y qué consecuencias pueden tener si una de las partes incumple.
¿Qué es un contrato de arras y qué función cumple?
El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa en el que comprador y vendedor manifiestan su intención de formalizar la compraventa en el futuro, normalmente fijando un precio y entregando una cantidad económica como señal. Este tipo de contrato no transfiere la propiedad del bien, sino que establece las condiciones en las que se llevará a cabo la compraventa definitiva.
Existen varios tipos de arras, aunque en la práctica inmobiliaria en España predominan las arras penitenciales, que están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil (CC). Si se han acordado estas arras, cualquiera de las partes podrá desistir del acuerdo, pero, si quien desea desistir es el comprador, perdería la señal entregada y, si es el vendedor, este tendría que devolver la cantidad entregada como arras, pero duplicada. Esta cláusula funciona como una forma de limitar el riesgo de ruptura del contrato, asignando consecuencias económicas claras.
Además de las arras penitenciales, existen:
- Arras confirmatorias: son un simple anticipo del precio final. Si una de las partes no cumple, la otra podrá exigir el cumplimiento del contrato o su resolución con indemnización de daños y perjuicios.
- Arras penales: además de servir como garantía, incorporan una penalización económica por el incumplimiento, sin posibilidad de desistimiento libre.
En la práctica, muchas veces no queda claro qué tipo de arras se han pactado. Por eso, es importante que el contrato especifique de forma expresa que se trata de arras penitenciales si se quiere que cualquiera de las partes pueda desistir con la consecuencia económica pactada. De lo contrario, se presumirá que son confirmatorias.
¿Qué es un contrato de compraventa y qué efectos tiene?
El contrato de compraventa está regulado en los artículos 1445 y siguientes del CC. A diferencia del contrato de arras, la compraventa sí tiene efectos traslativos, es decir, da lugar a la transmisión de la propiedad del inmueble pactado, siempre que se cumplan los requisitos necesarios.
Este contrato implica una obligación principal para cada parte: el vendedor debe entregar el bien en las condiciones pactadas, y el comprador debe pagar el precio convenido.
Aunque lo habitual es firmarlo ante notario mediante escritura pública, desde el punto de vista jurídico el contrato es válido desde el momento en que hay acuerdo sobre el objeto y el precio, incluso si se firma en un documento privado.
Ahora bien, la escritura pública es imprescindible para poder inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad. Y aunque esa inscripción no es necesaria para que el contrato sea válido entre las partes, sí lo es para que tenga efectos frente a terceros.
Diferencias entre contrato de arras y de compraventa
A pesar de que ambos contratos forman parte del proceso de compraventa de un inmueble, su función y efectos son radicalmente distintos:
- Naturaleza jurídica: El contrato de arras es un contrato preparatorio, mientras que el de compraventa es un contrato principal y definitivo. Las arras reflejan un compromiso de comprar y vender, pero no consuman la transmisión de la propiedad.
- Efectos legales: Con las arras, se crea una obligación de formalizar un contrato futuro. En la compraventa, se genera una obligación actual de entrega del bien y pago del precio. El incumplimiento en las arras tiene consecuencias pactadas (pérdida o devolución del doble de la señal, o resolución del contrato e indemnización), mientras que el incumplimiento en la compraventa permite pedir el cumplimiento forzoso del contrato o su resolución con indemnización de daños.
- Registro y seguridad jurídica: El contrato de arras no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que significa que no produce efectos frente a terceros. En cambio, la escritura pública de compraventa sí puede inscribirse, protegiendo así al comprador frente a posibles embargos o ventas duplicadas.
- Contenido: El contrato de arras contiene normalmente una descripción del bien, el precio acordado, el plazo para firmar la compraventa y la cantidad entregada como señal. Por su parte, el contrato de compraventa contiene todos los elementos esenciales (precio, objeto, condiciones de entrega), y suele ser más detallado.
- Posibilidad de desistimiento: En las arras penitenciales, cualquiera de las partes puede desistir libremente, asumiendo las consecuencias pactadas. En la compraventa, salvo cláusula expresa, el contrato debe cumplirse en sus propios términos, y el incumplimiento puede dar lugar a la interposición de una demanda.
¿Qué contrato debo firmar primero?
En la mayoría de operaciones inmobiliarias, lo habitual es firmar primero un contrato de arras para reservar el inmueble y fijar las condiciones básicas (precio, plazo, fecha de escritura). Esto da tiempo a las partes para obtener financiación, comprobar cargas en el Registro, coordinar documentación y preparar la escritura pública.
Este contrato inicial genera una seguridad provisional y permite al comprador proteger su derecho a comprar, mientras el vendedor retira el inmueble del mercado. Pero no debe confundirse con la compraventa definitiva, que solo se formaliza con la firma de la escritura.
Conclusión
El contrato de arras y el contrato de compraventa cumplen funciones distintas pero complementarias dentro del proceso de adquisición de un inmueble. Las arras sirven para reservar y preparar la operación, mientras que la compraventa es el paso definitivo que transfiere la propiedad. Entender bien sus diferencias, consecuencias y riesgos te permitirá actuar con seguridad y proteger tus derechos en una de las decisiones más importantes de tu vida: la compra o venta de una vivienda.
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