El impago del alquiler es, sin duda, una de las situaciones más conflictivas a las que puede enfrentarse un propietario. La falta de ingresos, la incertidumbre sobre los plazos y el temor a no recuperar la vivienda generan una preocupación legítima. La pregunta es clara: ¿puede el arrendador desalojar legalmente a un inquilino que no paga la renta? La respuesta es sí, pero solo siguiendo el procedimiento legal establecido, que exige rigor, paciencia y una correcta estrategia jurídica.
Vamos a analizar cuándo es posible el desahucio por impago, qué pasos deben darse, qué derechos conserva el inquilino y qué situaciones pueden retrasar o impedir temporalmente el lanzamiento.
El impago del alquiler como causa legal de resolución del contrato
La legislación española reconoce expresamente el derecho del propietario a resolver el contrato de arrendamiento cuando el inquilino incumple su obligación principal: el pago de la renta. Así lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) al señalar, en su artículo 27.2a), que el arrendador podrá resolver el contrato cuando se produzca la falta de pago de la renta o de cualquier otra cantidad cuyo abono haya sido asumido por el arrendatario.
No es necesario que el impago se prolongue durante varios meses. Una sola mensualidad vencida y no abonada ya constituye, desde un punto de vista jurídico, un incumplimiento suficiente para instar la resolución contractual. Ahora bien, en la práctica, muchos propietarios optan por esperar uno o dos meses para reforzar la reclamación y evitar conflictos por errores puntuales o pagos tardíos.
Además de la renta, también puede fundamentarse el desahucio en el impago de otros conceptos, como suministros, gastos de comunidad o IBI, siempre que el contrato recoja de forma expresa que dichos pagos corresponden al inquilino.
Actuaciones prohibidas: lo que el propietario no puede hacer
Aunque el impago genere frustración, el propietario no puede tomarse la justicia por su mano. Cambiar la cerradura, cortar los suministros, entrar en la vivienda sin consentimiento o acosar al inquilino para que se marche no solo es ilegal, sino que puede acarrear consecuencias penales.
Mientras el contrato esté vigente y el inquilino conserve la posesión de la vivienda, la única vía válida, además de la entrega voluntaria de la vivienda por parte del inquilino, es la judicial. Cualquier actuación de hecho puede ser calificada como coacción, incluso aunque el arrendador sea el legítimo propietario del inmueble.
La obligación previa de intentar una solución extrajudicial
Una de las novedades más relevantes en la práctica reciente es la exigencia de intentar, antes de acudir a los tribunales, un MASC o medio adecuado de solución de controversias. Desde la reforma procesal introducida por la Ley Orgánica 1/2025, muchos procedimientos civiles requieren que el demandante acredite que ha intentado resolver el conflicto de forma extrajudicial.
¿En qué consiste este intento previo?
Antes de presentar demanda, debes poder acreditar que intentaste un MASC. Así, el arrendador debe acreditar que ha ofrecido al inquilino una vía real de solución, como:
- Mediación.
- Conciliación privada o notarial.
- Negociación asistida.
- Oferta Vinculante Confidencial (OVC), que en la práctica es la opción más habitual.
La OVC suele realizarse mediante burofax o medio fehaciente, ofreciendo al inquilino pagar la deuda o abandonar voluntariamente la vivienda. Si en el plazo legal no hay acuerdo o respuesta, el propietario queda habilitado para acudir a los tribunales.
Si no acreditas ese intento cuando sea exigible, te arriesgas a que el juzgado no admita la demanda.
La enervación del desahucio: cuándo el inquilino puede evitarlo pagando
La legislación procesal concede al inquilino una última oportunidad para conservar la vivienda: la enervación del desahucio. Consiste en la posibilidad de pagar la totalidad de la deuda (rentas, cantidades asimiladas e intereses) dentro del plazo que concede el juzgado tras la interposición de la demanda, paralizando así el procedimiento.
No obstante, este derecho tiene límites claros:
- Solo puede ejercerse una vez durante la vigencia del contrato.
- No es posible si el arrendador ha realizado previamente un requerimiento fehaciente de pago y el inquilino no ha atendido dicho requerimiento en el plazo concedido. Esto es relevante porque tu MASC/comunicación previa puede cumplir esa función.
Por ejemplo, María alquila su piso. El inquilino deja de pagar noviembre. María envía burofax exigiendo el pago y dando un plazo. Si el inquilino no paga y María demanda, cuando se notifique la demanda el inquilino no podrá enervar.
El procedimiento judicial de desahucio por impago
Si el intento extrajudicial fracasa, el siguiente paso es la interposición de la demanda de desahucio por falta de pago, que se tramita mediante juicio verbal y se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre la vivienda.
En la demanda se solicita, de forma habitual:
- La resolución del contrato de arrendamiento.
- El desalojo del inquilino y la recuperación de la posesión.
- El pago de las rentas debidas, así como de las que se sigan devengando hasta la entrega efectiva del inmueble.
- La condena en costas.
Documentos con los que acompañar a la demanda:
- contrato de arrendamiento,
- acreditación del impago (transferencias, recibos, cuadro de rentas, etc.),
- acreditación del intento MASC,
- comunicaciones previas.
Admisión, notificación y el plazo “crítico” de 10 días
Una admitida la demanda, se dicta dicta un decreto en el que ya se fija desde el inicio:
- La fecha del juicio (solo si el inquilino se opone).
- La fecha del lanzamiento, que se ejecutará si no hay pago ni oposición válida.
Y se requiere al demandado (inquilino), quien dispone de un plazo de 10 días hábiles desde la notificación para:
- pagar (y enervar si puede),
- oponerse (y entonces habrá vista),
- o no hacer nada (y el procedimiento se acelera hacia el lanzamiento).
Aquí hay un punto delicado: la notificación. Si el inquilino no es localizado, el juzgado agota vías y, en último término, puede notificarse por edictos en los sistemas habilitados
Qué ocurre si el inquilino se opone a la demanda
El inquilino dispone de un plazo legal para oponerse, pero no cualquier oposición es válida. Solo prosperan aquellas basadas en argumentos jurídicos reales, como:
- Que la deuda no existe o es incorrecta.
- Que el pago ya se realizó.
- Que existen defectos graves en la notificación o en el contrato.
Si no hay oposición, el procedimiento continúa directamente hasta el lanzamiento.
El lanzamiento y las posibles suspensiones por vulnerabilidad
El lanzamiento es el acto final del procedimiento: el momento en el que el propietario recupera físicamente la vivienda. Sin embargo, no siempre se produce de forma inmediata.
Cuando la vivienda constituye el domicilio habitual del inquilino y existen indicios de vulnerabilidad económica o social, el juzgado puede dar traslado a los servicios sociales. En determinados supuestos, la ley permite suspender temporalmente el lanzamiento (2 o 4 meses), especialmente cuando el arrendador es una persona jurídica o cuando concurren circunstancias especialmente protegidas.
Estas suspensiones no suponen la extinción del derecho del propietario, pero sí pueden alargar el procedimiento, lo que hace aún más importante actuar con rapidez desde el primer impago.
Recuperar la vivienda no siempre implica cobrar la deuda
Un aspecto que conviene tener muy presente es que desalojar al inquilino no garantiza el cobro de las cantidades adeudadas. Si el arrendatario carece de bienes o ingresos embargables, la deuda puede quedar impagada pese a una sentencia favorable.
La acción para reclamar rentas impagadas prescribe a los cinco años, por lo que no conviene dejar pasar el tiempo. En muchos casos, es aconsejable plantear una estrategia que combine la recuperación de la vivienda con la maximización de las posibilidades reales de cobro.
Conclusión: sí, puedes desalojar, pero hazlo bien
En España, el propietario tiene derecho a desalojar a un inquilino por impago del alquiler, pero debe hacerlo siguiendo escrupulosamente el procedimiento legal. Actuar con precipitación o al margen de la ley no solo es ineficaz, sino contraproducente.
Un requerimiento previo bien planteado, una demanda correctamente fundamentada y una estrategia jurídica adaptada a las circunstancias del caso son la clave para recuperar la vivienda en el menor tiempo posible y con las mayores garantías.